Banii în mișcare. Capcane și erori de logică atunci când vorbim despre achiziționarea unei locuințe
În episodul anterior am văzut cum poți să verifici gratuit indicatorii care reflectă evoluția cererii și ofertei de imobiliare, aceșți factori fiind determinanți în evoluția PREȚULUI. Continuăm discuția despre imobiliare și vorbim în acest episod despre cum se stabilește VALOAREA unei proprietăți. O să vezi că aceasta se determina foarte simplu, în doar câteva secunde!
Valoarea este importantă pentru a decide dacă prețul este corect. Un cumpărător înțelept decide să facă tranzacția atunci când prețul este mai mic sau egal cu valoarea, în timp ce un vânzător înțelept va dori că prețul să fie cât mai mare.
Înainte, vreau să distrugem câteva capcane și erori de logică pe care le observ atunci când lumea vorbește despre imobiliare:
Mit: Locuința nu este o investiție, nu contează valoarea
În primul rând, unii manipulează și spun că NU trebuie să te intereseze valoarea atunci când cumperi proprietatea pentru a locui cu familia, pentru că NU faci achiziția pentru investiție. FALS! Indiferent de scopul achiziției, este înțelept să știi pe ce ai dat banii, cât valorează. Motivul este simplu: banii NU se obțin GRATIS. Ai muncit, ai luat un credit și vei plăți dobânda sau ai pierdut alte oportunități de investiții. ÎNTOTDEAUNA TREBUIE SĂ ȘTII VALOAREA IMOBILULUI!
Mit: Prețul zonei stabilește valoarea
În al doilea rând, unii manipulează și folosesc reperul prețului tranzacțiilor recente din zona unde este amplasat imobilul. Această NU spune nimic despre VALOAREA pe termen lung a imobilului. Folosind această analiză relativă, o garsonieră medie era evaluată în mod greșit la 70 – 80.000 de EUR în 2008.
Mit: Mai bine rată decât chirie
În al treilea rând, unii consideră că e mai bine să plătească o rată la bancă și să devină proprietar, decât să plătească o chirie și să nu rămână cu nimic. Această gândire este limitată și trebuie extinsă cu analiza PREȚ – VALOARE.
Spre exemplu, dacă ai cumpărat un apartament de 2 camere la un PREȚ de 100.000 EUR, în condițiile în care VALOAREA este de 60.000 EUR, tocmai ce ai plătit 40.000 EUR pentru NIMIC, un preț supraevaluat. Dacă achiziția este făcută prin credit pe 30 de ani, tocmai ce ți-ai asumat răspunderea că vei plăti aproape dublu, respectiv 80.000 EUR pentru componenta supraevaluată, bani pe care îi puteai folosi pentru educația și sănătatea familiei.
Mit: Imobiliarele, cea mai bună investiție
Nu în ultimul rând, unii vând iluzia că imobiliarele sunt cea mai bună investiție, deoarece prețul crește pe termen lung. NU ESTE ADEVART, deoarece prețul fluctuează în funcție de cerere și oferta. Ca atare, prețul mediu de astăzi în imobiliare este încă la -40% făță de media din 2008, și a scăzut cu aproximativ 100 de EUR / mp în primele 4 luni de la declanșarea pandemiei.
Formulă. Cum se stabilește valoarea unui imobil
Și acum, ajungem la întrebarea esențială: CUM SE STABILEȘTE VALOAREA. Ei bine, VALOAREA depinde de cât produce imobilul respectiv prin veniturile potențiale încasate din chiria viitoare.
FORMULA folosită pentru determinarea VALORII este: Chiria lunară x 12 luni x 15 ani din care scazi 20% pentru plata taxelor, reparații uzură sau faptul că gradul de ocupare NU este 100%.
Astfel, pentru un apartament care se poate închiria cu 400 de EUR / lună, nu ar trebui să plătești mai mult de 57.600 EUR. În același timp, ar trebui să plătești un preț de 144.000 de EUR (TVA inclus) doar dacă apartamentul respectiv se poate închiria cu 1.000 EUR / lună.
În cât timp se recuperează banii bine investiți într-o locuință
În mod excepțional, atunci când o locuință îți oferă niște avantaje suplimentare, poți considera un timp de recuperare a investiției de 17 ani. Prin avantaje suplimentare înțelegem: apropierea făță de zonele de interes ale orașului, un cartier cu infracționalitate scăzută, accesul facil, școli sau licee competitive, zone de recreere ori centre comerciale.
În această situație, un apartament care se poate închiria cu 400 de EUR / lună, valorează 65.280 EUR și poate ajunge până la 163.200 EUR dacă se poate închiria cu 1000 EUR / lună.
În episodul următor o să vedem ce se află în spatele intervalului de 15 - 17 ani pentru recuperarea investiției. Este vorba de randamentul minim pe care trebuie să-l genereze o achiziție imobiliară, astfel încât INVESTIȚIA să justifice RISCUL. De asemenea, o să vorbim și despre cum se poate verifică gratuit situația dezvoltatorului pentru a evita situații neplăcute!
Până atunci, NU UITA : banii sunt întotdeauna în mișcare. Fii înțelept și fă-i să lucreze pentru tine, familia și afacerea ta.
Editare web: Luana Păvălucă
